|Viernes, octubre 24, 2014

Reglamento de Propiedad Horizontal  

reglamento propiedad horizontal

LEY 675 DE 2001

(03 de Agosto)

“Por medio de la cual se expide el Régimen de Propiedad Horizontal”

El Congreso de Colombia decreta:

TÍTULO I

Generalidades

Capítulo I

Objeto y definiciones

ARTÍCULO 1º. OBJETO. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.

ARTÍCULO 2º. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY. Son principios orientadores de la presente ley:

1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente.

2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender por el establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores.

3. Respeto a la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley.

4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común.

5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.

ARTÍCULO 3º. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:

RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

EDIFICIO: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.

CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

BIENES COMUNES: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

BIENES COMUNES ESENCIALES: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

EXPENSAS COMUNES NECESARIAS: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con éstos.

En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.

Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.

COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN: Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce correspondan a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.

PROPIETARIO INICIAL: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.

ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

ÁREA PRIVADA LIBRE: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

Capítulo II

DE LA CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTÍCULO 4º. CONSTITUCIÓN. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.

ARTÍCULO 5º. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:

1. El nombre e identificación del propietario.

2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.

3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación municipal o distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

PARÁGRAFO 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

PARÁGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, éstos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.

PARÁGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.

PARÁGRAFO 4º. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.

ARTÍCULO 6º. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el notario público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.

ARTÍCULO 7º. CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional.

Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escrituras adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional.

En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter definitivo.

Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.

PARÁGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística sólo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando éstas permitan el uso y goce del equipamiento ofrecido para su funcionalidad.

ARTÍCULO 8º. CERTIFICACIÓN SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN LEGAL DE LA PERSONA JURÍDICA. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponden al Alcalde municipal o distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien éste delegue esta facultad.

La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.

En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.

30 Comentarios en “Reglamento de Propiedad Horizontal

  1. albenio

    buena tarde
    PROCESO PARA DIVIDIR UN CONJUNTO MIXTO

  2. danilo

    que pasa si construyen mas área a la definida en el reglamento una casa en propiedad horizontal

  3. manuel correa

    quisiera saber y un cuota extraordinaria se puede reclamar y después de que tiempo si no se hacen las obras

    1. encolombia

      Buenas tardes Manuel, el capítulo VIII DE LA CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS COMUNES del Reglamento de Propiedad Horizontal puede ayudarle con sus dudas. Gracias por visitar nuestro portal. Feliz día!

  4. julieta

    Buen día¡

    A la fecha este regimen no ha sido actualizado y puedo tomar esta información para hacer un seguimiento a la administracion de mi conjunto.

    Muchas gracias.

    1. encolombia

      Gracias Julieta por tu comentario, esperamos que sigas visitando nuestro portal! Feliz día

  5. Jorge Ivan Murillo Hoyos

    El reglamento de propiedad horizontal prohíbe que los niños jueguen, lleva, escondidas,cartas, muñecas, parques en tonos moderados hablen en grupos.

    Gracias

  6. Pilar Moyano

    estaa permitido hacer trabajos por parte de la administraciion del conjunto los fines de semana desde las siete de la mañana generando ruido y por lo tanto molestias a los residente?

    1. encolombia

      Gracias Pilar por escribirnos. La recomendación es revisar estos temas puntuales en la asamblea general de administración, para que puedan llegar a un acuerdo sobre las normas del edificio o conjunto. Feliz día!

  7. Ana Castellanos

    Me gustaría saber, si pagando a tiempo mis cuotas tienen derecho de cobrarme intereses y recargos a la cuota de administración; porque no he ido pagando a tiempo mis cuotas extraordinarias; yo hecho abonos y debo un saldo muy pequeño, hace diez meses que he ido abonando y ademas no han comenzado trabajos, gracias

  8. beatriz diaz

    Una casa grande y larga de divide en 2, exactamente por la miatad. quedando independientes ambos apartamentos con salidas independientes.
    1. Los servicios que se compartian; ahora se deben independizar, ya se hizo con la luz, igual debe ser con el agua y quien no tiene contador lo debe colocar. Verdad?
    2. Un apartamento quedó muy oscuro, no debe poner adobes de luz en comunicación al otro apartamento?. Verdad?
    En caso de ser colocados; el otro dueño a que entidad debe dirijirse para que sea respetado esto? a planeación?, a la curaduría?, o a la inspección de policia?

    1. encolombia

      Gracias Beatriz por escribirnos. Te recomendamos visitar la Lonja de Propiedad Raíz para revisar casos específicos. http://www.lonjadebogota.org.co

  9. olga ines

    una copropietaria solicita sin ninguna justificacion fotocopia de todas las actas de consejo Asamblea contratos,y videos del conjunto desde el año 2008 a la fecha citando el articulo 47 de la ley 575, el articulo 5 contencioso administrativo, con derecho de peticion Art. 23 c.p. obliga a la administracion suministrarle esta documentacion , en que puede incurrir en caso de no hacerlo gracias

    1. encolombia

      Gracias Olga Inés por escribirnos. Te recomendamos revisar cada caso puntual en la Lonja de Propiedad Raíz: http://www.lonjadebogota.org.co

  10. JOHN JAIRO LOPEZ

    Buenas noches quisiera preguntar si una propiedad horizontal esta con el concurso de tres propietarios y se necesita el permiso para solicitar planos y uno de estos no quiere dar el permiso primaria el porcentaje alto de propietarios que votan por el si.

    1. encolombia

      Hola Jhon Jairo, gracias por visitarnos. Te invitamos a que te comuniques con la lonja de propiedad horizontal. Feliz día!

  11. Martha

    En el edificio la actual administradora ha manejado la administracion del edificio por mas de 10 años, y los demas copropietarios la han dejado porque no desean tener problemas con ella y sus familiares, que se puede hacer legalmente para que entregue la adcion.

    1. Diana R

      Hola Martha, gracias por visitarnos. Te sugerimos contactarte directamente con la Lonja de Propiedad Raíz. Feliz día!

  12. Lilia de Salgado

    Me pareció interesante conocer la Ley sobre Propiedad Horizontal. Me podrían ayudar a tener claridad sobre si en Consejo de Administración se puede nombrar a una persona que el dueño le de el poder de representarlo?

    1. encolombia

      Hola Lilia, gracias por visitarnos. Te sugerimos ponerte en contacto con la lonja de propiedad horizontal. Feliz día!

  13. maria alvarez

    Pueden los propietarios de un edificio en construccion citar a reunion por derecho propio cuando no se ha enajenado el 50% +1 de los apartamentos, para nombrar consejo de administracion?

    1. encolombia

      Hola buenos días gracias por visitarnos. Te sugerimos contactar con la lonja de propiedad raíz. Feliz día.

  14. Andres rodriguez

    Cual es el mecanismo para elegir los miembros del concejo de un conjunto residencial?

  15. andrea

    Buenas tardes me podrian informar si hay una ley q prohiba correr o caminar dentro de su apartamento hasta cierta hora por q mi vecina toca desde las 7 de la noche q no se puede caminar por q ella esta durmiendo y todo se siente segun ella gracias

  16. carlos gomez

    Muy buenas tardes,querìa preguntar:yo vivo con mi familia en un interior y una persona compro el predio inmediatamente al frente,esa persona dice que va a constuir pegado de mi muro frontal tapando completamente la luz natural. que puedo hacer? Gracias.
    Carlos Gòmez.

    1. encolombia

      Hola Carlos somos un portal de contenido no tenemos consultorías legales. Si quieres pude consultar http://www.lexdir.com Gracias por tu visita.

  17. nora osorno

    EN UNA PROPIEDAD H. CON TERRAZA DE MI PROPIEDAD PUEDO HACER UNA AMPLIACION DE UNA EDIFICACION QUE YA EXISTE

  18. nora osorno

    GRACIAS [POR LOS COMENTARIOS Y CONCEJOS

  19. nelly

    A QUE HORA Y DESDE QUE HORA SE PUEDE ESCUCHAR MUSICA EN UN CONJUNTO CERRADO DE CASAS GRACIAS

    1. encolombia

      Gracias Nelly por visitarnos, somos un portal de contenido, le sugerimos consultar en http://www.lexdir.com

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